O Congresso estabeleceu fundos de investimento imobiliário (REITs) em 1960 como uma emenda à Extensão Fiscal do Imposto de Charuto de 1960. A provisão permite que investidores individuais comprem ações em carteiras de imóveis comerciais que recebem renda de uma variedade de propriedades. As propriedades incluídas em um portfólio da REIT podem incluir complexos de apartamentos, data centers, instalações de saúde, hotéis, infraestrutura – na forma de cabos de fibra, torres de celular e dutos de energia – edifícios de escritórios, centros de varejo, armazenamento automático, depósitos .

A maioria dos REITs se especializa em um setor imobiliário específico, concentrando seu tempo, energia e financiamento nesse segmento específico de todo o horizonte imobiliário. No entanto, os REITs diversificados e especializados geralmente possuem diferentes tipos de propriedades em seus portfólios.

A maioria dos REITs possui um modelo de negócios simples: o REIT aluga espaço e cobra aluguéis nas propriedades e distribui essa receita como dividendos para os acionistas.

Para se qualificar como um REIT , uma empresa deve cumprir determinadas disposições do Código da Receita Federal. Essas exigências incluem principalmente a propriedade de bens imóveis geradores de renda a longo prazo e a distribuição de renda aos acionistas. Especificamente, uma empresa deve atender a requisitos específicos, incluindo:

• Invista pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA
• Receber pelo menos 75% de sua renda bruta de aluguéis de imóveis, juros de hipotecas financiando o imóvel ou de vendas de imóveis.
• Retornar um mínimo de 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano
• Ter um mínimo de 100 acionistas após seu primeiro ano de existência
• Não ter mais de 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas durante a última metade do ano fiscal

Outros requisitos, incluindo o REIT, são uma entidade que é tributável como uma corporação aos olhos do IRS. Além disso, a empresa deve ter a administração de um conselho de diretores ou curadores.

Existem vários tipos de REITs. Os fundos têm classificações que indicam o tipo de negócio que eles fazem e podem ser classificados de acordo com a forma como suas ações são compradas e vendidas.

Equity REITs é a forma mais comum de empreendimento. Essas entidades compram, administram e administram imóveis rentáveis. As receitas vêm principalmente através de aluguéis e não da revenda das propriedades do portfólio.

Os REITs de hipotecas , também conhecidos como MREITs, emprestam dinheiro a proprietários e operadores de imóveis. O empréstimo pode ser diretamente através de hipotecas e empréstimos ou indiretamente através da aquisição de títulos lastreados em hipotecas (MBS). Os MBS são investimentos em holdings de hipotecas emitidas por empresas patrocinadas pelo governo (GSEs). Seus ganhos vêm principalmente da margem de juros líquida – o spread entre os juros que eles ganham sobre empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos. Devido ao foco centrado na hipoteca deste REIT, eles são potencialmente sensíveis aos aumentos das taxas de juros.

As empresas híbridas de REITs possuem propriedades de locação física e empréstimos hipotecários em suas carteiras. Dependendo do foco de investimento declarado da entidade, eles podem pesar a carteira para mais propriedades ou mais ativos hipotecários.

REITs negociados publicamente oferecem ações de REITs negociadas publicamente que listam em uma bolsa de valores nacional, onde são comprados e vendidos por investidores individuais. Eles são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC).

Os REITs não negociados públicos também são registrados na SEC, mas não são negociados em bolsas nacionais de valores mobiliários. Como resultado, eles são menos líquidos do que os REITs negociados publicamente, mas tendem a ser mais estáveis ​​porque não estão sujeitos a flutuações de mercado.

Os REITs privados não são registrados na SEC e não são negociados em bolsas nacionais de valores mobiliários. Eles trabalham apenas como colocações privadas, vendendo apenas para uma lista selecionada de investidores.

Os REITs podem desempenhar um papel importante em uma carteira de investimentos. Como em todos os investimentos, eles têm suas vantagens e desvantagens.

No lado positivo, os REITs são fáceis de comprar e vender, já que a maioria negocia em bolsas públicas. Esse recurso comercializável atenua algumas das desvantagens tradicionais do setor imobiliário. Tradicionalmente, o mercado imobiliário é notoriamente iliquido – a propriedade pode levar muito tempo para ser vendida ou comprada – e sua falta de transparência, pois nem todos os mercados oferecem informações confiáveis ​​sobre impostos, propriedade e zoneamento. REITs são regulados pela SEC e devem apresentar relatórios financeiros auditados.

Em termos de desempenho, os REITs oferecem retornos atraentes ajustados ao risco e fluxo de caixa estável. Além disso, uma presença imobiliária pode ser boa para uma carteira, diversificando-a com uma classe de ativos diferente que pode atuar como um contrapeso para ações ou títulos.

No lado negativo, os REITs não oferecem muito em termos de valorização do capital. Como parte de sua estrutura, eles devem pagar 90% da receita de volta aos investidores. Assim, apenas 10% do lucro tributável pode ser reinvestido na empresa para comprar novas propriedades.

Os dividendos recebidos das participações da REIT são tributados como receita regular. Um dos principais riscos para os REITs é que eles estão sujeitos a flutuações do mercado imobiliário. Além disso, como a maioria dos investimentos, não garante lucro ou garantia contra perdas. Além disso, alguns REITs têm altas taxas de administração e transação.

Você pode investir em REITs negociados publicamente – bem como em fundos mútuos REIT e fundos negociados em bolsa REIT (ETFs) – comprando ações através de um corretor. Você pode comprar ações de um REIT não negociado através de um corretor ou consultor financeiro que participa da oferta REIT não negociada.Os REITs também estão incluídos em um número crescente de planos de aposentadoria e investimento patrocinados pelo empregador, com benefíciosdefinidos e contribuição definida . A Naret, uma empresa de pesquisa e advocacia baseada em Washington DC para o mercado de REIT com sede nos EUA, estima que 80 milhões de investidores norte-americanos possuem REITs através de suas economias de aposentadoria e outros fundos de investimento.

Certifique-se de considerar a equipe de gerenciamento e o histórico da REIT e descubra como eles são compensados. Se for uma compensação baseada em desempenho, as chances são de que eles estejam trabalhando duro para escolher as propriedades certas e escolher as melhores estratégias. É claro que também é uma boa ideia analisar os números, como o crescimento previsto no lucro por ação (EPS) e os atuais dividend yields. Uma métrica particularmente útil é o recurso de operações (FFO) da REIT, que mede o fluxo de caixa gerado pelos ativos da REIT.

Outra consideração ao escolher os REITs é observar quais setores do mercado imobiliário estão aquecidos. Considere o que os setores em expansão da economia, em geral, podem ser aproveitados por meio do setor imobiliário. Por exemplo, os serviços de saúde são uma das indústrias que mais crescem nos EUA – especialmente no crescimento de prédios médicos, centros de atendimento ambulatorial, instalações de atendimento a idosos e comunidades de aposentados.

Vários REITs se concentram nesse setor. HCP Inc. ( HCP ) é um desses. Com um valor de mercado de quase US $ 15 bilhões, é uma grande empresa – grande o suficiente para fazer parte do S & P 500, na verdade – e muito líquida. Cerca de 2,56 milhões de ações são negociadas diariamente. Por 31,25 dólares por ação, a partir de 5 de abril de 2019, está sendo negociado perto de sua maior alta de 52 semanas, e oferecendo dividend yield de 4,32%. Seu portfólio recentemente reestruturado concentra-se em instalações de ciências da vida – centros de diagnóstico, laboratórios, genômica e outras instalações – prédios de escritórios médicos e residências para idosos.

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